I.        Vortrag

 

Der Antragsteller beabsichtigt, auf den Grundstücken in der Hohenlindner Str. 32, FlNrn. 634, 634/9 und /10 Gem. Feldkirchen, eine Wohnanlage mit 27 Wohneinheiten, einer Tiefgarage sowie Garagen und Stellplätze zu errichten. Die Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 9 - Hohenlindner Straße / Fasanweg / Friedensstraße, für welche Mischgebiet festgesetzt ist.

 

Folgendes ist geplant:

 

Grundstücksgröße insgesamt             2.798 ,00 m²

E + I + D (kein VG)

 

GR, GRZ Gebäude                                 880,50 m², 0,31 (zul. 1.028,00 m², 0,38)

GR, GRZ gesamt                                             1.119,60 m², 0,40 (zul. 1.678,80 m², 0,60)

GF, GFZ                                                           1.761,00 m², 0,63 (zul. 2.055 m²)

 

Wh                                                              6,10 m bzw. 5,90 m

FH ca.                                                       11,30 m bzw. 10,00 m

Satteldach, DN 35° (zul. 30 - 35°)

 

Es sind auf der Ost- und Westseite Zwerchgiebel und Dachgauben geplant, die das zulässige Drittel der gesamten Hausbreite überschreiten. Das Landratsamt München wird gebeten zu beauflagen, dass die Dachaufbauten auf jeweils 1/3 der Hausbreite zu begrenzen sind. Die geplanten Balkone überschreiten die westliche Baugrenze um 2,0 m (zul. bis 2,50 m).

 

Im nördlichen Gebäude sollen 5 WE errichtet werden. Hierfür sind 8 Stellplätze erforderlich, welche mit 5 Garagen und 3 offenen Stellplätzen nachgewiesen werden. Allerdings soll ein Stellplatz im Bereich der gemäß BP Nr. 9 festgesetzten öffentlichen Straße liegen. In diesem Zusammenhang weist die Verwaltung darauf hin, dass die Grundstücke FlNrn. 634/9 und /10 nicht ausreichend erschlossen sind. Zur Realisierung ist die gemäß BP Nr. 9 festgesetzte öffentliche Straße erst an die Gemeinde Feldkirchen abzutreten.

 

Im Bebauungsplan Nr. 9 ist die Zufahrt von der Hohenlindner Straße zu den Grundstücken FlNr. 634/9 und /10 als öffentliche Straße festgesetzt. In der Begründung zum Bebauungsplan kommt deutlich heraus, dass ein wichtiges Ziel des Bebauungsplanes die Herstellung ordnungsgemäßer Zustände hinsichtlich der Erschließung ist.

Derzeit befindet sich die Zufahrt (FlNr. 634/TFl.) noch im Eigentum des Antragstellers.

 

Das Bauvorhaben ist gemäß § 30 BauGB dann zulässig, wenn unter anderem die Erschließung gesichert ist.

 

Die Festsetzung der Erschließungsanlage im Bebauungsplan bildet den Maßstab für die Beurteilung, ob die Erschließung des Baugrundstücks gesichert ist (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, RdNr. 41 zu § 30 BauGB). Somit ist vorliegend die Festsetzung der Zufahrt zu FlNr. 634/9 und /10 als öffentliche Straße der maßgebliche Beurteilungsmaßstab.

Eine Konkretisierung der wegemäßigen Erschließung ergibt sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 9 dergestalt, dass diese Zufahrt als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist. Diese Festsetzungen sind insofern bindend (ständ. Rechtspr. des BVerwG, Urt. vom 21.02.1986 – 4 C 10.83). Von einem einzelnen Grundstückseigentümer, hier in der Person des Antragstellers, gewünschte, von den Festsetzungen des Bebauungsplanes abweichende Erschließungsvarianten, können nicht zur plangemäßen Erschließung führen.

 

Wie bereits oben erwähnt handelt es sich jedoch hierbei um eine private Grundstücksfläche des Antragstellers. 

 

In den Vorgesprächen zum Bauantrag wurde der Antragsteller auf diesen Sachverhalt mehrfach hingewiesen. Die Gemeinde Feldkirchen verhandelt bereits seit vielen Jahren mit dem Grundstückseigentümer die entsprechenden Grundstücksflächen an die Gemeinde abzutreten. Bisher konnten die Verhandlungen jedoch nicht abgeschlossen werden.

 

Derzeit ist auch nicht absehbar, zu welchem Zeitpunkt die Verhandlungen abgeschlossen werden können bzw. wann die Grundabtretung erfolgen wird. Damit kann auch nicht gesagt werden, ob zum Zeitpunkt der Fertigstellung / Bezugsfertigkeit des Gebäudes die Grundabtretung erfolgt ist und die Straße öffentlich wird und damit eine gesicherte Erschließung besteht.

 

In der restlichen Wohnanlage sind 22 WE geplant. Es sind somit 33 Stellplätze notwendig, die in der Tiefgarage mit 28 Stellplätze (überwiegend als Duplexparker) und mit 5 oberirdischen offenen Stellplätzen nachgewiesen werden. Gemäß gemeindlicher Stellplatzsatzung sind 20 % oberirdisch nachzuweisen. Das heißt, dass der Antragsteller 2 weitere oberirdische Stellplätze auf seinem Grundstück zu errichten hat (6,6 Stpl. = 20 %). Das Landratsamt München wird gebeten, dies zu beauflagen. Für die südlich an die Jahnstraße angrenzenden offenen Stellplätze ist eine Ausnahme vom § 6 Abs. 4 der gemeindlichen Stellplatzsatzung notwendig, da sich diese im Vorgartenbereich befinden. Auf Grund der zahlreichen Ausnahmen im gesamten Gemeindegebiet könnte dieser Ausnahme zugestimmt werden.

 

Es wurde ein Antrag auf Überschreitung der südlichen Baugrenze um 3 m durch das Gebäude gestellt. Begründet wird der Antrag wie folgt:

 

1.  Die im Bebauungsplan vorgegebene max. Geschossfläche von 2.055 m² wird trotz südlicher Baugrenze nicht erreicht. Bei vorliegender Planung ergibt sich eine Geschossfläche von 1.761 m², sodass eine Minderung von 294 m² gegeben ist.

2.  Im Norden wurde der Bauraum des Bebauungsplanes nicht voll ausgenutzt. Dies ist insbesondere durch die Planung der oberirdischen Garagen und Stellplätze bedingt. Außerdem wird die Kehre der Stichstraße auf dem Antragsteller-Grundstück angelegt und nicht wie im Bebauungsplan auf dem Nachbargrundstück FlNr. 634/7.

3.  Das Gebäude wurde um 3 m nach Süden verschoben, was zu einer Baugrenzenüberschreitung von 3 m führt. Die Bauflucht des westlichen Gebäudes auf FlNr. 634/13 wurde aufgenommen.

4.  Der Abstand zur südlichen Grenze (Jahnstraße) beträgt unabhängig vom Erker-Vorbau immer noch 12,63 m. Die Baugrenzen der Nachbargrundstücke entlang der Jahnstraße liegen jedoch nur 5 m entfernt, sodass städtebaulich keine Störung gegeben ist.

5.  Im Übrigen sind die Abstandsflächen eingehalten.

 

Stellungnahme der Verwaltung:

 

Die Grundzüge der Planung werden durch die Überschreitung des Bauraumes nicht berührt. Die Abweichung ist städtebaulich auch vertretbar. Die geplante Geschossfläche liegt weit unter der im BP Nr. 9 festgesetzten Geschossfläche. Die Abweichung ist auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen (Abstandsflächen eingehalten) mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Aus Sicht der Verwaltung könnte der Befreiung das gemeindliche Einvernehmen erteilt werden.

 

II.       Beratung

 

Während der Beratung wurde die Meinung vertreten, dass das Vorhaben zu mächtig für die Umgebungsbebauung ist und die Erschließung auch für die 22 WE über die Jahnstraße nicht ausreichend gesichert ist. Es müsste eine kleinteiligere Bebauung erfolgen.

 

Daraufhin wurde der Antrag gestellt, den Bauantrag bis zur Sitzung des Bau- und Umweltausschusses im August zurückzustellen. In der Sitzung des Gemeinderates am 14.07.2011 soll ein Aufstellungsbeschluss zur Änderung des BP 9 gefasst und eine Veränderungssperre erlassen werden.

 

Der Antrag wurde einstimmig angenommen.